浙江建经投资咨询有限公司  王国彦

长期以来，国内的基本建设项目大多只重视竣工结算的审查，而对于工程建设项目前期阶段所涉及的估算、概算及施工图预算缺乏相应的控制管理，使得项目建设全过程的“四算”缺乏有效统一控制管理，从而常常出现概算超估算、预算超概算、结算超预算的“三超”现象，这在很大程度上影响了项目的经济效益。很显然，只抓建设项目后期竣工结算的造价管理方式，属于“本末倒置”，竣工结算的“亡羊补牢”虽能起到一些作用，但存在明显的缺陷，使建设项目的造价控制处于被动状态。

为从根本上解决这一问题，实行建设项目全过程投资控制就显得非常重要。同时，实行建设项目全过程投资控制也完全符合国家的宏观政策规划，住房和城乡建设部在《建筑业“十二”五规划》中明确指出“调整优化产业结构…推进工程勘察、设计、监理、造价、招标代理等工程咨询服务企业规模化、品牌化、网络化经营，创新服务产品，提高服务品质，为业主或委托方提供专业化增值服务”。住建部16号令明确提出“第五条　国家推广工程造价咨询制度，对建筑工程项目实行全过程造价管理 ”，为项目的全过程造价管理（投资控制）提供了国家部门规章保障。

据研究,工程造价控制的关键在于项目施工前的投资决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，控制工程造价的关键就在于设计。其中技术设计阶段对工程造价的影响最为突出。据有关研究资料表明：至初步设计结束，影响工程造价的程度为75%；至技术设计阶段，影响工程造价的程度为35%；而至施工开始, 通过技术组织措施节约工程造价的可能程度只有5-10%。

显而易见，投资决策后设计是工程造价控制的重点阶段。这一阶段要防止缺乏有效的监督机制，造成设计单位经济责任感不强，初步设计时只从建筑规划、建筑规模、建筑空间、结构类型等方面考虑，片面追求新颖、精尖，对造价指标考虑不周或不顾及，施工图设计阶段往往只关注技术、安全，设计保守、盲目加大安全系数，限额设计执行不力。因此，在满足项目使用功能的前提下，合理设计将使工程造价大幅降低。充分挖掘设计潜力，将是控制工程造价的关键所在。

下面就以我公司投控服务（设计阶段）的实际案例——中国人寿及九龙商务中心项目给大家作一分享。

（图1：中国人寿大厦项目效果图）

中国人寿大厦建设项目全过程跟踪审计服务，于2012年5月经公开招投标，由我公司中标提供全过程跟踪审计服务。该项目位于杭州钱江新城核心区块，总投资56亿元。总建筑面积为429976.48m2，其中地上296813.58m2，地下(四层) 133162.9m2, 基坑最深处达28.05m，地下室底板底标高-21.3m。地上建筑分为商务主楼、商务副楼、培训楼三栋建筑：商务主楼42层，建筑高度190m；商务副楼39层，建筑高度170m；培训楼32层，建筑高度129.6m。

结构形式：商务主楼、商务副楼、培训楼上部结构为钢管混凝土框架-钢筋混凝土筒体结构。主要功能有：地下室：内部员工餐厅、自行车库和部分地下汽车库、设备用房等；上部为商业、餐饮、健身及休憩，培训配套的培训客房、餐饮、多功能厅、会议室、游泳池等，人寿内部营业、办公等。

一、 中国人寿大厦项目的专业工程——幕墙。我公司全过程造价控制及咨询提供优化初步设计建议，并被采纳而控制投资，提高投资效益。

    根据中国人寿大厦幕墙工程的设计图纸以及经会议讨论确定的材料品牌询价计算，幕墙工程预算造价约3.64亿元，超出原设计概算(3.0亿元)约0.64亿元，经我公司人员认真阅读设计图纸，并结合公司的幕墙工程管理经验，对设计图纸上的部分用材提出优化建议，供设计单位进行优化调整，具体建议如下：

1．幕墙中的铝合金龙骨含量偏高，建议优化调整；

2．幕墙中的铝合金龙骨，室内可视部分建议由原来的氟碳喷涂改为粉末喷涂；（可节约造价约1200万元）

3．石材幕墙内的不锈钢龙骨建议改为镀锌钢龙骨；（可节约造价约1600万元）

4． 玻璃幕墙中玻璃夹胶材料SGP建议改为PVB；（可节约造价约1500万元）

5．石材幕墙内的2mm厚防水铝板，建议由原来的氟碳喷涂改为普通铝板；（可节约造价约700万元）

6．幕墙的花岗石用材，建议适当考虑相对价格稍低的材料。

全过程造价控制及咨询单位提出的优化初步设计的建议，建设单位、项目管理单位很重视，随后组织了专题会议，采纳了我公司大部分的初步设计优化建议，取得了控制投控的效果：

2014年10月9日，在设计单位召开幕墙预算分析会议，参加讨论的单位有项目管理单位、设计单位、全过程造价控制单位、代理单位，根据设计图纸及经会议讨论确定的材料品牌询价计算出幕墙预算约3.64亿元，超出概算0.64亿元，经分析讨论调整设计图纸部分用材等，最终预算调减约0.49亿元，调整为约3.15亿元，主要调整内容如下：

1．2mm厚防水铝板（约10万方），由原来氟碳喷涂改为平板，造价约减少650万元；

2．铝合金龙骨，室内可视部分(约1200吨)由原来氟碳喷涂改为粉末喷涂，造价约减少1100万元；

3．玻璃幕墙中玻璃夹胶材料，外倾斜幕墙部分按原设计SGP不变，内倾斜及垂直幕墙部分（约4万方）由原来SGP改为PVB，造价约减少1200万元；

4．不锈钢龙骨（约887吨）改为镀锌钢龙骨，造价约减少1550万元；

5．部分材料价格偏高的调整，合计造价约减少470万元：

如石材价格由原来575元调整为550元，造价约减少220万元；槽式埋件价格由原来225元调整为150元，造价约减少160万元；石材背栓由原来18元调整为16元，造价约减少90万元。

最终预算调减约0.49亿元，调整为3.15亿元，比原设计优化节约投资4900万元。

二、九龙商务中心全过程投资控制案例（参与设计阶段）

1．工程概况

     温岭市九龙商务中心位于温岭市城市新区的核心地段，北临九龙大道，东朝龙翔路为主入口。本工程的设计功能为大型办公、商务用房，地下设停车库。

（图2：九龙商务中心效果图）

项目简况表及特点说明

为了更好地控制投资成本，提高投资效益，温岭九龙商务中心工程邀请浙江建经投资咨询有限公司对工程建设实行施工全过程投资控制管理。

投控管理部进驻工程现场，积极配合建设单位，全面开展施工现场投控管理的各项工作，为建设单位当好参谋，通过一系列专业的管理实践，为节约投资成本、提高投资效益取得了成效，尤其是在桩基设计和围护设计的修改过程中，积极参与，为优化桩基设计和围护设计提出合理建议，降低桩基和围护造价。

按照台州市住房和城乡建设规划局关于限制使用预应力管桩的文件（台建规﹝2012﹞27号）精神，本工程原设计采用的预应力管桩都要改换成钻孔灌注桩，对整个基桩要作全面的设计修改，将大大增加基桩部分的工程造价，预计增加600多万元。为优化基桩设计，合理节省工程造价，投控单位组织工程造价、结构设计方面的专业人员，和建设单位一起对本工程的地质资料和相邻地块民泰银行、银泰百货的地质资料及基桩静荷载检测报告进行了比较分析，一方面我们要求勘察单位参考相邻地块工程实例，提高地基土物理、力学指标设计参数，另一方面建议设计单位在基桩承载力计算时尽可能考虑桩端应力扩散至下卧层后桩端计算面积增大的有利作用，提高基桩承载力，减少桩径和基桩数量，节约基桩工程造价。

按照地质勘察单位提供的未修改前的地基土物理、力学指标设计参数， 800㎜直径的钻孔灌注桩的单桩竖向承载力特征值为2500KN以下，经过充分的沟通、研讨、比对、计算，勘察、设计单位采纳了我们的建议，勘察单位对地基土物理、力学指标设计参数进行了适当的调整，设计单位根据调整后的设计参数并充分考虑桩端应力扩散至下卧层后桩端计算面积增大的有利作用，优化了桩基设计，在桩数不变的前提下，把223根抗压桩的桩径由原计划的800㎜减少到700㎜，123根抗拔桩的桩径由原设计的800㎜减少到600㎜，经静荷载检测试桩，700㎜直径的单桩竖向承载力特征值达到2500KN，符合设计要求。

经造价比对分析，桩径700㎜的抗压桩比800㎜的抗压桩每根节约7100元，桩径600㎜的抗拔桩比800㎜的抗拔桩节约12500元，仅工程桩两项合计节约了312万元。

按照设计单位对整个围护进行重新计算修改后出的图纸进行造价计算，修改后的围护工程的造价比原来设计的围护造价节约了341万元。

以上讲述了我公司在一个项目上的设计阶段运用的投资控制。接下来，对建设项目的全过程投资控制作一概述。

对项目的全部建筑安装工程费用(含设备费)进行全过程控制。具体工作包括以下内容：

分别在项目的立项阶段、方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段编制相应深度的工程成本测算，成果文件应符合委托人的要求。在单位工程或单项工程施工图完成后，按时细化和修定相应的成本测算；

分别在项目的立项阶段、方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段，根据委托人的要求提供技术经济论证意见或优化设计意见或建议及材料设备选型的意见；

在项目招标和实施过程中，依据目标成本对项目工程费进行全过程动态监控，并分别在每月、每季、年终和项目结束后进行动态成本分析，形成符合委托人要求的成本报表和成本分析报告。对实现项目的整个造价控制及咨询负责。

2．全过程造价管理

全过程造价管理包括设计管理、招标管理、合同管理、变更管理、计量支付管理、结算审核等相关工作内容。具体内容为：

（1）设计阶段

本阶段工作重点：对设计方案进行价值工程分析、建立投资控制目标，以起到事前控制作用。

•            根据建筑师提出的方案设计、制定初步成本估算；

•            参与设计方案的比选和优化，提供多种方案技术经济比较，并从价值工程（功能/价格比） 的角度提出优化建议， 使有限的资金获得最大投资效益；

•            根据建筑师提出的扩初设计，编制项目概算，并依此编制工程投资规划，详列分项子目标，以确保工程成本控制目标的实现；

•            在初步设计深化过程中，不断提供成本建议，使设计能符合拟定的投资额；

•            根据概算和工程进度表，制定资金流量估算表，供业主编制工程用款计划。

（2）招标及合同签订阶段

本阶段工作重点：进行招标策划，包括合同形式和合同内容的确定。

•            涉及由招标人组织及参与的施工类、服务类、设备货物类招标的相关文件、工程量清单及标底或招标控制价的编制等工作。

•            根据项目的总进度计划安排，按委托人要求对招标策略、日程安排、合同结构及分包界定提供专业建议，针对上述内容拟定工程建设项目招标实施方案、合约规划，并编制招标计划。

•            编制包括工程量清单、招标控制价、拟订合同条款等内容。

•            协助委托人与投标单位进行合同、商务谈判，对合同中的商务条款以及涉及的法律风险把关，提供专业的造价及法律咨询意见。

（3）施工阶段

本阶段工作重点：对中期付款，特别是工程变更及现场签证进行审核，做到造价精细核算、合同执行过程跟踪管理、投资动态控制，以起到事中控制的作用。

•            在合同签订后，首先应根据施工图纸和实际情况，进行工程量清单修正以及成本测算工作。

•            按照合同规定要求按合同约定的每期审核工程计量和编制付款建议书。

•            按照合同规定审核工程变更。

•            及时处理工程索赔和合同纠纷。

•            对项目招标工程量清单暂估项目、暂估材料、甲供材料或招标工程量清单以外项目的价格确认。

（4）结算阶段

本阶段工作重点：结算审价、谈判，以起到事后控制作用。

•            按照委托人的要求编制项目总体结算工作方案，针对工程特点拟定结算原则、结算方式及结算工作建议。

•            按照结算工作方案完成结算审核、核对及谈判等相关工作。

•            按照行业的相关规范和委托人的要求出具结算各阶段的审核成果文件。

•            根据结算资料对工程进行造价指标分析，并按照委托人的要求形成成果文件。

近年来，我公司先后承接了浙江省重点工程——中国人寿大厦（总投资约56亿元）、中国博览会会展综合体（二标段）（总投资约150亿元，其中二标段投资约60亿元）等一批省内外标志性工程的全过程投资控制业务。在建设项目投控服务过程中，积累了一些经验，也总结了一些感受。

1．项目实施全过程投资控制的市场必要性。

以项目全过程造价管理为主线，实施项目全过程投资控制，它把握了项目建设全过程造价形成的规律，符合建设市场的实际情况。

2．项目实施全过程投资控制的成熟借鉴性。

项目全过程投资控制，属于建设项目领域先进的造价管理模式，且已在上海等前沿发达城市实施多年（据了解，目前上海地区的政府投资项目要求全部实施全过程投资控制），有比较成熟的做法，积累了丰富的实践经验，可予以借鉴。

3．项目实施全过程投资控制的可操作性。

项目全过程投资控制管理，改变那些人为将“四算”分割管理的状况，引进项目全过程投资控制管理团队，利用全过程造价咨询企业得天独厚的业内积累的项目经验数据，对项目全过程投资实施控制管理，能将项目的“四算”有机地结合起来，并动态监控分析，适时进行调整，以确保投资总目标的实现。

4．项目实施全过程投资控制的意义。

对业主：解决工程造价管理专业力量不足问题，使业主集中精力抓好协调。

对承包人：全过程投资控制单位介入，规范造价过程管理，可有效避免工程进度款、结算款久拖不决等问题。

对工程监理：使工程监理在投资控制上解脱出来，集中精力抓好项目的质量和进度。

对造价咨询企业：有利于引导造价咨询企业实施“品牌化、规模化”经营，创新服务产品，为业主提供增值服务。可使有实力的优秀造价咨询企业脱颖而出。为行业的全过程投资控制积累经验，从而更好地为业主、为市场服务。